A pochi giorni da Ithic, il forum milanese dedicato al capitale nell’hospitality, il mercato italiano mostra una direzione precisa: gli investitori cercano meno immobili da comprare e basta e più alberghi da ripensare, con camere più ampie, spazi comuni migliori e ricavi per camera più alti.

Gli investimenti alberghieri in Italia hanno raggiunto circa 1,4 miliardi di euro nel primo semestre 2026, secondo le rilevazioni di CBRE, con un secondo trimestre in forte ripresa rispetto al primo. A dieci giorni da Ithic, in programma a Milano il 30 settembre e il 1° ottobre, la domanda non è più se i capitali guardino agli hotel italiani, ma quali hotel e con quale progetto.

La risposta che arriva da consulenti e advisor è abbastanza concorde: le operazioni che dominano sono quelle in cui l’acquisto è solo il primo passo, seguito da un riposizionamento che cambia prodotto, pubblico e conto economico della struttura.

Quanto valgono gli investimenti alberghieri nel 2026?

Nel secondo trimestre CBRE ha registrato 838 milioni di euro investiti nel comparto alberghiero, il 60% in più rispetto al primo trimestre. Il semestre chiude a circa 1,4 miliardi, un volume di poco inferiore, del 4%, a quello dello stesso periodo 2025. Scenari Immobiliari, con una metodologia diversa, stima per il primo semestre 1,25 miliardi. Le cifre non coincidono, ma raccontano lo stesso ordine di grandezza e la stessa tenuta.

Due elementi del rapporto CBRE aiutano a capire dove va il mercato. Il primo: le strategie value-add e opportunistiche restano prevalenti, anche se cresce la componente di investitori che cercano un reddito stabile nel tempo. Il secondo: la pipeline di operazioni attese tra la fine del 2026 e i primi mesi del 2027 vale circa un miliardo, con un’attività di ricerca sempre più intensa da parte di capitali mediorientali interessati ad alberghi in posizioni di pregio, sia in città sia nelle località turistiche.

Nel confronto europeo l’Italia resta un mercato di medie dimensioni per volumi, lontano dalla liquidità britannica che abbiamo analizzato nel pezzo sugli investimenti alberghieri in Europa nel primo semestre. Ma il peso relativo dell’hospitality sul real estate commerciale italiano è salito: secondo le stime riportate da Gabriele Fiumara, consulente di Wcg e membro di AssocRics, il settore ha raccolto nel semestre oltre il 15% degli investimenti immobiliari commerciali del Paese.

Perché il midscale è tornato interessante

Il segmento che attira più attenzione non è quello dei grandi alberghi di lusso, ma l’ampia fascia intermedia di hotel tre e quattro stelle con margini di miglioramento. È qui che si concentra il cosiddetto value-add: l’investitore compra una struttura con un potenziale non espresso e interviene su prodotto e gestione per aumentarne il valore.

La formula ricorrente, descritta da Fiumara, è controintuitiva per chi ragiona in termini di numero di camere. Si riducono le unità, si aumenta la superficie media, si investe negli spazi comuni, nella ristorazione e nei servizi. L’obiettivo è generare più valore per camera, con tariffa media e RevPAR più alti, invece di puntare sul volume.

Chi compra sta cambiando. Accanto ai fondi internazionali crescono gli investitori privati, i family office e gli owner-operator, cioè soggetti che possiedono l’immobile e lo gestiscono direttamente. È un profilo che conosce bene il prodotto alberghiero e che tende a restare più a lungo nell’investimento.

Chi possiede oggi le camere delle destinazioni italiane

Un dato citato nell’analisi di Wcg aiuta a capire perché il mercato italiano si muove per piccole operazioni e non per grandi portafogli. A Firenze il 71% delle camere alberghiere appartiene a investitori e operatori locali, e un ulteriore 13% a persone fisiche. A Forte dei Marmi la quota degli operatori locali sale all’80%, con il 17% in mano a persone fisiche.

Significa che, nelle destinazioni più richieste, la proprietà resta in larga parte familiare e radicata sul territorio. Il passaggio generazionale diventa quindi il momento in cui molte di queste strutture arrivano sul mercato, o scelgono di cambiare modello: cessione, affitto d’azienda, contratto di gestione, affiliazione a un marchio. È lo spazio in cui si muovono anche i progetti di aggregazione tutti italiani, come quello raccontato nel pezzo sul piano di Mangia’s per una catena alberghiera italiana di scala.

Cosa porterà Ithic 2026

Ithic, il forum sugli investimenti nell’hospitality organizzato da Teamwork con il supporto scientifico di Thrends, arriva in un momento in cui il mercato viene descritto come più maturo. Giorgio Ribaudo, managing director di Thrends e responsabile del comitato consultivo dell’evento, parla di un numero crescente di investitori, operatori e capitali interessati all’Italia e di competenze più solide rispetto agli anni precedenti la pandemia.

Il suo avvertimento, però, è rivolto proprio al capitale: non basta più investire, bisogna investire bene. Ribaudo segnala il rischio di piani di investimento con costi in aumento non sostenuti da un’analisi della domanda e della sostenibilità economica nel lungo periodo. Tra i prodotti più cercati indica i resort di mare e di montagna di medie e grandi dimensioni, in destinazioni consolidate, da riposizionare.

Il programma di quest’anno aggiunge un percorso dedicato alle branded residences, cioè le residenze private con servizi alberghieri e marchio, un format per i professionisti under 35 e un riconoscimento per le catene alberghiere. Sul fronte finanziario, il messaggio è che il modello basato solo sul rapporto tra banca e imprenditore lascia spazio a combinazioni di debito, equity e capitale privato.

La lettura per chi possiede o gestisce un albergo

Per un proprietario di un tre o quattro stelle in una destinazione consolidata, questi numeri dicono una cosa semplice: la struttura ha un valore che dipende sempre meno dai metri quadrati e sempre più dalla capacità di produrre ricavi per camera in modo stabile. Un hotel con dati di gestione ordinati, un posizionamento chiaro e un piano di interventi credibile è un interlocutore diverso agli occhi di un investitore o di una banca.

Non tutti venderanno, e non è detto che debbano farlo. Ma le opzioni si sono moltiplicate: dalla cessione alla separazione tra proprietà e gestione, dall’ingresso di un socio finanziario all’affiliazione, come mostrano le strategie di crescita in Italia di gruppi come Minor Hotels, raccontate nel pezzo sul loro obiettivo di 100 strutture entro il 2030. Conoscere il valore potenziale della propria struttura prima che arrivi una proposta è diventato parte del lavoro dell’albergatore, non solo dell’advisor.

Fonti: CBRE Italia, Commercial Real Estate in Italia, comunicato dell’8 luglio 2026; Scenari Immobiliari, stime sul primo semestre 2026 riportate da Milano Finanza; GuidaViaggi, interviste a Gabriele Fiumara (Wcg, AssocRics) e Giorgio Ribaudo (Thrends), 9 e 21 settembre 2026; Teamwork, programma Ithic 2026.

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