La giunta Manfredi ha approvato una variante urbanistica che nel centro storico Unesco vincola almeno il 70% di ogni edificio alla residenza stabile. La delibera è arrivata in consiglio comunale il 15 settembre con parere negativo su tutti gli emendamenti. È il primo tetto per palazzo in Italia, e gli operatori extra-alberghieri protestano.

Gli affitti brevi a Napoli hanno un limite nuovo: in ogni edificio del centro storico non più del 30% della superficie potrà essere destinato a ricettività extra-alberghiera, mentre almeno il 70% dovrà restare abitazione. Lo prevede la delibera di giunta 374 del 4 settembre 2026, una variante al piano regolatore che il consiglio comunale ha iniziato a discutere il 15 settembre. Gli uffici tecnici hanno dato parere negativo a tutti gli emendamenti presentati, compresi quelli che chiedevano una disciplina transitoria per chi ha già investito.

Cosa prevede la variante di Napoli sugli affitti brevi

Il meccanismo è urbanistico, non fiscale. La variante introduce una sottocategoria che distingue la residenza ordinaria dall’abitazione usata a fini turistici e impone un cambio di destinazione d’uso a chi vuole aprire un bed and breakfast o una casa vacanza. Su questa base scatta la soglia: il 30% della superficie di ogni palazzo è il massimo compatibile con l’uso turistico, il resto deve rimanere casa per residenti. La regola si applica al centro storico riconosciuto dall’Unesco, con il perimetro dei Decumani e dei quartieri adiacenti come area principale.

Le zone a maggiore pressione, secondo la documentazione comunale ripresa dalla stampa locale, sono San Ferdinando, Avvocata, San Lorenzo, Vicaria, Mercato e San Carlo all’Arena; Montecalvario e Pendino sono in fascia intermedia, mentre Chiaia e Vomero risultano meno esposti. Il Comune prevede una piattaforma digitale per monitorare il rispetto delle soglie edificio per edificio.

Perché il Comune interviene adesso

Il sindaco Gaetano Manfredi ha motivato la scelta con la necessità di garantire la complessità sociale del centro e un equilibrio sostenibile tra le forme di ricettività. La vicesindaca Laura Lieto, che ha la delega all’urbanistica, ha parlato di un intervento in anticipo per evitare l’espulsione dei residenti e mantenere l’equilibrio urbano. Il riferimento è ai numeri degli ultimi anni: tra il 2016 e il 2024 gli annunci Airbnb a Napoli sono cresciuti del 735%, secondo i dati citati dal Sole 24 Ore. Lo stesso quotidiano riporta però che a febbraio 2026 gli annunci attivi rilevati da AirDNA risultavano in calo del 4,5% su base annua: un segnale che il mercato, almeno nel centro, potrebbe aver toccato il punto di saturazione prima ancora della norma.

C’è poi il vincolo Unesco. Il centro storico di Napoli è patrimonio dell’umanità dal 1995 e l’organizzazione considera la continuità delle funzioni sociali e residenziali parte del valore riconosciuto. È un argomento che pesa nel dibattito e che il Comune ha usato per giustificare la scelta della soglia per edificio.

Chi si oppone e con quali argomenti

La protesta viene soprattutto dai gestori di case vacanza e bed and breakfast. Mario Morra, presidente di AIGAB Campania, l’associazione dei gestori di affitti brevi, ha parlato di un approccio ideologico e ha contestato il metodo: misure che incidono sul reddito dei cittadini, ha detto, arrivate senza una comunicazione istituzionale e apprese dai giornali. Gli amministratori di condominio contestano il criterio palazzo per palazzo, che a loro giudizio manca di coerenza urbanistica e si fonda su dati non aggiornati.

In consiglio comunale, gli emendamenti di Bianca Maria D’Angelo e Rosaria Borrelli chiedevano tutele per le pratiche già avviate; quello di Rosario Andreozzi proponeva soglie diverse e una sospensione di un anno dei nuovi codici identificativi. Tutti hanno ricevuto parere tecnico negativo, anche se possono essere ripresentati in aula con la firma di tutti i gruppi. Restano in discussione alcune mozioni, senza valore vincolante, che chiedono controlli più stringenti e una fase transitoria per chi dimostra di aver già investito.

Napoli dopo Firenze, Venezia e Bologna

Napoli non è la prima città italiana a intervenire, ma è la prima a scegliere una soglia per edificio. Firenze ha bloccato le nuove locazioni turistiche nell’area Unesco con una variante urbanistica, Venezia lavora sul limite di giorni, Bologna ha introdotto un regolamento sulle abitazioni turistiche nel centro. La differenza napoletana è il rapporto 30/70 dentro ogni palazzo, che sposta la partita dal quartiere al condominio.

La mossa arriva nella stessa settimana in cui, come raccontato ieri su questo portale, l’Unione europea ha riconosciuto ai Comuni il potere di limitare gli affitti brevi. Napoli, di fatto, anticipa quel quadro con uno strumento urbanistico già disponibile nell’ordinamento italiano.

Cosa significa per gli hotel della città

Per le strutture alberghiere napoletane, la variante non cambia nulla sul piano normativo: riguarda solo l’extra-alberghiero in forma di abitazione. Cambia però il contesto competitivo. Napoli ha vissuto negli ultimi anni una crescita dell’offerta extra-alberghiera senza paragoni in Italia, un fenomeno che Federalberghi ha descritto a livello nazionale con l’allarme sulle strutture cinque volte più numerose degli hotel. Un tetto alla conversione residenziale, se applicato, rallenta l’ingresso di nuova offerta nel centro e rende più prevedibile il mercato per chi investe in strutture alberghiere.

Il punto aperto è l’applicazione. La soglia per edificio richiede una mappatura precisa e controlli continui, e la storia recente dei regolamenti comunali sugli affitti brevi dice che la norma è la parte facile. Per gli albergatori napoletani, che con Tuttohotel hanno una vetrina annuale del comparto, la partita da seguire è quella della fase transitoria e dei tempi: se la variante passa senza correttivi, il centro storico avrà nei prossimi anni un’offerta ricettiva diversa da quella di oggi.

Fonti: Comune di Napoli, delibera di giunta n. 374 del 4 settembre 2026; Il Sole 24 Ore, “Affitti brevi, Napoli attiva la soglia massima del 30%”; Fanpage.it, 14 e 15 settembre 2026; 2A News, 15 settembre 2026; Stylo24, 13 settembre 2026; Travel Quotidiano, 16 settembre 2026.

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