Due miliardi e trecento milioni non sono una cifra che cambia la vita di chi gestisce trenta camere in provincia. Ma dicono dove sta andando il capitale, quali strutture valgono di più e quale tipo di prodotto alberghiero il mercato è disposto a pagare. Vale la pena leggerli con attenzione.

Gli investimenti alberghieri in Italia hanno raggiunto nel 2025 quota 2,3 miliardi di euro, in crescita di circa il 20% su base annua. Il dato arriva dalla tredicesima edizione del Real Estate Data Hub, il rapporto sul mercato immobiliare italiano realizzato dall’Ufficio Studi RYZE e dal Centro Studi REMAX Italia con la collaborazione dell’Ufficio Studi 24MAX. Il comparto ricettivo si conferma così tra le asset class più dinamiche del real estate nazionale.

Investimenti alberghieri, dove sono andati i 2,3 miliardi

La geografia degli investimenti alberghieri resta concentrata. Roma guida con il 25% dei volumi, seguita da Milano con il 16% e Venezia con il 10%. Le destinazioni leisure tengono però una quota rilevante, circa un terzo degli investimenti complessivi, con il Golfo di Napoli, la Toscana e il Lago di Como come poli di maggiore attrattività internazionale.

Il taglio qualitativo delle operazioni si sposta verso l’alto: una quota significativa degli investimenti si indirizza su asset di fascia upscale e luxury, spesso attraverso riqualificazioni o conversioni di strutture esistenti in ottica di rebranding internazionale. Il caso di un nuovo indirizzo extra luxury sul Canal Grande è un esempio di questa direzione.

Che cosa dicono i numeri Istat su arrivi e presenze

Il movimento turistico che sostiene questi investimenti alberghieri è documentato dai dati Istat citati nel rapporto: 79,4 milioni di arrivi e 268,4 milioni di presenze nell’ultimo anno, entrambi in crescita del 6%. A trainare è stata la domanda internazionale, in aumento dell’8,5%, mentre quella domestica ha avuto un andamento più discontinuo, con una buona primavera e un rallentamento nella parte finale dell’anno.

Il dettaglio per tipologia merita attenzione. Le strutture alberghiere hanno segnato presenze in crescita del 5%, l’extra-alberghiero dell’8,5%. La differenza si spiega anche con la permanenza media: circa quattro notti per agriturismi, campeggi e bed and breakfast contro le tre degli hotel. Sul peso crescente della componente estera nei conti delle strutture italiane avevamo già registrato segnali convergenti nei dati del semestre.

Occupazione al 70% e ADR a 128 euro nei quattro stelle

I fondamentali operativi si sono rafforzati sia sul fronte dell’occupazione sia su quello delle tariffe, con le differenze legate a stagionalità e territorio che restano marcate. Il segmento dei quattro stelle, quello più rappresentativo del mercato alberghiero italiano di fascia media, ha chiuso il 2025 con un tasso medio di occupazione del 70% e una tariffa media giornaliera di 128 euro, in crescita del 2,4% rispetto all’anno precedente.

È un incremento tariffario contenuto, sotto molte aspettative del settore, e va letto insieme alla pressione sui costi che le strutture hanno affrontato nello stesso periodo.

Chi guida gli investimenti alberghieri tra family office e capitali esteri

La composizione degli acquirenti negli investimenti alberghieri racconta un mercato maturo. Gli operatori alberghieri rappresentano circa il 30% dei volumi, seguiti dai family office con il 22% e dagli investitori istituzionali con il 21%. I fondi di private equity si fermano intorno al 16%.

Il profilo delle operazioni è nettamente orientato al valore aggiunto: circa il 62% delle transazioni rientra in strategie value-add, che comprendono sviluppo, riconversione e ristrutturazione, con una presenza significativa di operazioni a vacant possession. Quanto alla provenienza dei capitali, il mercato è in sostanziale equilibrio, con gli investitori internazionali al 53% dei volumi: prevalgono gli europei, seguiti da nordamericani e sudamericani. Operazioni come l’ingresso di capitali esteri in strutture resort italiane confermano questa apertura.

Un mercato alberghiero italiano ancora fatto di tre stelle

Il Real Estate Data Hub ricorda un dato strutturale che spiega molte cose: l’Italia conta quasi 33.000 strutture alberghiere, oltre 1,1 milioni di camere e circa 2,3 milioni di posti letto. Più della metà dell’offerta è costituita da hotel a tre stelle, i quattro stelle pesano circa il 20% e i cinque stelle si fermano al 2-3%.

La penetrazione delle catene resta limitata al 7% circa delle strutture, e di queste il 70% fa capo a marchi nazionali. È il ritratto di un patrimonio frammentato, indipendente e in buona parte da aggiornare: esattamente il terreno su cui si muovono le strategie di conversione e riposizionamento che il rapporto descrive.

Le trasformazioni riguardano in particolare uffici, edifici storici e asset commerciali obsoleti, che consentono di recuperare location centrali riducendo tempi e complessità rispetto agli sviluppi da zero. Roma offre un esempio recente con il Campus San Pietro e le sue 110 camere.

Milano, Roma, Bologna e Napoli: quattro mercati a velocità diverse

Il Real Estate Data Hub dedica una scheda a ciascuna delle quattro piazze monitorate. Milano ha avuto un avvio d’anno più lento sul business, poi una accelerazione dalla primavera sostenuta da fiere, congressi e leisure internazionale, con occupazione sopra la media nazionale e un quattro stelle particolarmente reattivo su domanda e tariffe.

Roma ha beneficiato dell’effetto Giubileo, con occupazione elevata, picchi nei periodi di maggiore affluenza e una dinamica tariffaria in crescita; sul fronte dell’offerta si moltiplicano riqualificazioni, aperture high-end e serviced apartment. Bologna si conferma uno dei poli più dinamici grazie all’integrazione tra turismo fieristico, business e culturale, con picchi autunnali legati al calendario delle manifestazioni. Napoli, infine, ha visto rafforzarsi i flussi dalla primavera con una crescita trainata dalla componente internazionale e tariffe dei quattro stelle sopra la media italiana in alta stagione.

Che cosa può leggerci chi gestisce una struttura

Tre indicazioni pratiche emergono dai numeri degli investimenti alberghieri. La prima riguarda il prodotto: il capitale premia asset riqualificati e riposizionati, non metri quadri nuovi, e questo vale anche per chi non vende e vuole semplicemente difendere il valore della propria struttura. La seconda riguarda la clientela: con la domanda internazionale che cresce dell’8,5% contro un mercato domestico discontinuo, la lingua, i canali e le aspettative dell’ospite estero non sono più un capitolo accessorio del piano commerciale.

La terza riguarda le aree di sviluppo che il rapporto segnala come più promettenti: gli hotel in prossimità di aeroporti e hub infrastrutturali, il wellness evoluto nelle destinazioni leisure e le città secondarie, dove l’attrattività turistica cresce a fronte di uno stock alberghiero obsoleto. Per chi opera in queste realtà, l’obsolescenza dei concorrenti è un margine di manovra, non solo un problema di comparto.

Fonti: Real Estate Data Hub, tredicesima edizione, Ufficio Studi RYZE, Centro Studi REMAX Italia e Ufficio Studi 24MAX, comunicato stampa; Istat per i dati su arrivi e presenze.

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