Dal lusso alle destinazioni leisure, il trend che ridisegna il volto dell’hôtellerie italiana punta sulla trasformazione e sulla creazione di valore. Lago di Como, Roma, Sicilia, Sardegna e Puglia tra le nuove stelle degli investitori.

Se c’è un termine che descrive al meglio la direzione dell’hôtellerie italiana nel 2025, è “riposizionamento”. Più di una parola di moda, è la vera bussola che orienta le scelte di investitori e operatori nel settore alberghiero. A confermarlo è l’analisi di Colliers Italia, secondo cui proprio il riposizionamento rappresenta la quota più consistente – il 65% – del totale investito nel 2024 e continuerà a crescere nei prossimi anni.

“Stiamo assistendo a operazioni di development, conversione, acquisizione e riposizionamento – spiega Marco Comensoli, head of hotels & leisure di Colliers Italia – ma è quest’ultima la tipologia prevalente, destinata ad affermarsi come trend dominante.”

I numeri fotografano un settore in fermento: nel 2024 il valore delle transazioni ha toccato 1,8 miliardi di euro, in linea con gli anni precedenti, distribuito su circa 80 operazioni, di cui l’80% dal valore superiore ai 20 milioni di euro. In media, 30 transazioni hanno raggiunto un valore medio di 40 milioni.

Il lusso resta il grande protagonista, coinvolto nel 50% delle operazioni, con il segmento ultra-luxury a fare da traino. Interessante anche la crescita delle camere brandizzate, che costituiscono il 20% del totale e il 36% nel comparto lusso, segno che c’è ancora ampio margine di sviluppo in questo segmento.

Se fino al 2019 gli investimenti alberghieri si concentravano quasi esclusivamente sulle quattro città d’arte – Roma, Milano, Venezia e Firenze – dal 2021 è esplosa una nuova componente: quella del turismo leisure. Oggi il segmento vacation vale circa il 40% delle operazioni complessive, una quota destinata ad aumentare.

“Ci sono molte destinazioni – aggiunge Comensoli – in grado di garantire performance interessanti. Roma ha primeggiato per volume d’investimenti urbani, con oltre 400 milioni di euro negli ultimi quattro-cinque anni. Ma brillano anche mete come il Lago di Como, la Sardegna, la Sicilia e la Puglia.”

Il Lago di Como si conferma in vetta alle preferenze degli investitori, con 180 milioni di euro movimentati nel 2024 attraverso quattro importanti operazioni. E non è difficile capire perché: le sue performance sono tra le migliori d’Italia, con tariffe medie che sfiorano i 2.000 euro a notte.

Le altre tre destinazioni protagoniste sono Sardegna, Sicilia e Puglia. Con 16-17 milioni di pernottamenti, queste regioni rappresentano un patrimonio prezioso per il turismo italiano. La Sardegna resta più legata alla stagionalità (sei mesi), mentre Sicilia e Puglia vantano stagioni più lunghe. In particolare, la Puglia si distingue per la forte componente di turismo internazionale.

Secondo Colliers, cresce complessivamente l’attrattività dell’asset class alberghiero, che oggi vale il 20% delle transazioni immobiliari complessive in Italia, con prospettive di ulteriore crescita. “Stiamo assistendo a una maggiore esplorazione rispetto al passato,” conclude Comensoli. “Se da un lato l’offerta è in aumento, dall’altro resta comunque inferiore alla domanda, il che significa che il potenziale di sviluppo è ancora molto importante.”

Nuove tendenze si delineano all’orizzonte. Sempre più investitori guardano oltre le destinazioni primarie per estrarre valore in località meno battute ma dalle grandi potenzialità. E se negli ultimi anni il lusso ha fatto la parte del leone, Colliers prevede che il futuro offrirà interessanti opportunità anche nei segmenti di posizionamento più basso, dove la domanda è in continua evoluzione.

Il riposizionamento, dunque, non è solo un’operazione immobiliare. È un cambio di paradigma che ridisegna l’identità stessa degli hotel, con impatti profondi su design, servizi, pricing e strategia commerciale. E sarà proprio questa capacità di trasformarsi e adattarsi alle nuove aspettative dei viaggiatori a determinare il successo delle strutture alberghiere italiane nei prossimi anni.

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